格力地产事务结构优化晋级 引进免税探究房企转型趋向
重组计划被屡次间断，进程好事多磨 格力地产转型免税事务背面
11月27日，格力地产收到上海证券买卖所《关于对格力地产股份有限公司严重财物置换暨相关买卖陈述书的问询函》。环绕置出财物折价、置入财物大幅溢价、盈余猜测可完结性、成绩许诺合理性、收买金额变化较大、存货贬价预备计提是否充分等七大问题，上交所对格力地产此次严重财物置换打开问询。
11月23日，格力地产发表《严重财物置换暨相关买卖陈述书（草案）》，拟以其持有的上海合联、上海保联、上海太联、三亚合联及重庆两江的100%股权及公司相关对外债款，与海投公司持有的免税集团51%股权进行置换，估值差额部分以现金进行补足，本次买卖构成严重财物重组。
根据买卖草案，格力地产拟置入的免税集团51%股权为控股股东财物，该部分拟置入财物买卖价格约为45.79亿元，拟置出财物终究作价55.05亿元，拟置出债款终究作价5亿元；差额部分约4.26亿元。自《财物置换协议》收效日后15个工作日内，海投公司向格力地产支付现金对价，资金来源为自有或自筹资金。
值得注意的是，财物评价中对置入和置出财物采纳不同的评价办法，且增值、减值率悬殊。
根据草案，本次买卖对拟置入财物免税集团选用收益法进行评价，免税集团100%股权评价值为93.28亿元，增值率达193.10%；将公司持有的20.53亿元货币资金作为溢余性财物。其间，长时间股权出资评价中，金叶酒店评价增值率达887.06%，但评价引证的财务数据未经审计。
而关于拟置入财物，买卖选用财物根底法进行评价，评价值为55.05亿元，减值率为8.17%。
因而，上交所要求阐明在免税集团评价中对货币资金等溢余财物的承认根据、金叶酒店增值率较高的原因，并要求公司结合拟置出财物到现在的房地产开发状况、可比买卖市场状况及未来运营组织等，阐明相关房地产项目评价办法选取根据及合理性，是否契合职业常规，阐明减值计提合理性。
材料显现，免税集团97%以上的运营收入来自烟酒产品。收益法评价中猜测期烟类产品毛利率高于2020年、2021年毛利率水平，陈述期内香化毛利率呈下降趋势但猜测期有所上升。
根据草案发表，2020年、2021年、2022年1-11月，免税集团香化及其他产品的毛利率分别为28.92%、19.65%、18.10%；而猜测中，该产品2023年-2025年的毛利率分别为13.48%、20%、24%。
依据公告，经开始谋划，依据公司逐渐退出房地产开发事务完结主业转型的全体战略考量，调整后的计划为：上市公司拟置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发事务对应的财物负债及上市公司相关对外债款，并置入珠海免税集团不低于 51%股权，如存在估值差额部分将以现金方法补足。本次买卖不触及上市公司发行股份或配套征集资金的行为。本次财物置换触及的详细财物规划需要进一步洽谈确认。
今年以来，跟着珠海国企变革深化进步举动的深化推进，珠海市委市政府活跃响应国家关于推进国资国企高质量开展的召唤，经过供给方针辅导、优化资源装备等一系列办法，为格力地产推进严重财物重组给予了大力支撑。公告表明，本次格力地产拟对原重组计划进行严重调整事项已得到珠海市国资委原则性赞同。
国资实力是一个城市经济开展的重要支撑，未来新的计划落地预示着格力地产将逐渐剥离现阶段的房地产中心事务，步入一个全新、可继续开展赛道，这对推进珠海甚至全国国资国企的高质量开展进程具有严重意义。
退出房地产，转型决计显现无遗
在当时房地产商场继续调整的布景下，格力地产此次严重财物重组计划的调整，展现了公司转型决计。公司拟经过置出上海、重庆、三亚等地相关房地产开发事务对应的财物负债及上市公司相关对外债款，逐渐剥离其传统房地产开发事务，向愈加稳健、可继续的大消费开展方向跨进。这一战略决议计划不只是表现了公司对商场趋势的敏锐洞悉，更展现了其勇于自我改造、寻求久远开展的企业精神。
近年来，房地产商场阅历了包含方针调控、商场竞争加重、以及顾客需求等很多商场调整，房企探究转型已是职业主旋律。格力地产首先挑选自动求变，经过财物重组的方法引进免税工业完结事务结构的优化晋级，无疑是一种明智之举，更能为未来开展拓荒新的增加点。
为什么是免税？跟着大消费商场的继续复苏升温，本钱商场关于免税事务的预期也水涨船高。免税职业作为大消费范畴的重要组成部分，不只契合国家扩大内需的方针导向，更具有宽广的开展空间和盈余潜力。
此次重组计划调整，进一步印证了公司办理团队的气魄以及其对变革转型之坚决。重组计划施行后，格力地产将逐渐退出房地产开发范畴以专心于免税事务的开展，推进公司完结主业的根本性改变，会集资源、发挥优势在新的蓝海商场上获得打破。免税事务作为高附加值、高盈余才能的职业范畴，有望为格力地产带来全新的增加动力和开展机会。
优质标的，珠海免税未来潜力几许？
免税这片全新的蓝海商场是否能继续为格力地产赋能，是商场各界切心重视的焦点之一。自社会运营康复常态化以来，在大消费工业的微弱复苏布景下，本钱商场都给予免税职业非常高的商场预期。在免税的赛道上，珠海免税可谓潜力无限，其凭仗稀缺免税品运营车牌、强壮的盈余才能、外部运营资源等优势长时刻被很多出资者与出资组织看好。
作为国内闻名的免税企业，珠海免税事务覆盖面非常广泛。揭露材料显现，其一起具有丰厚的职业经历和优质的客户资源，且在国内超越20个陆路口岸和机场口岸的免税店布局。
据格力地产近期发表的审计与评价陈述显现，珠海免税继续在盈余与财物上完结增加，其间2023年完结运营收入、净利润分别为22.86亿元、6.67亿元。重组完结后，在大消费工业的微弱复苏布景下，格力地产将完结资源优化装备和工业结构晋级，收入规划和盈余才能有望完结显着进步。
因而，可以预见的是随同珠海免税这个实打实的优质标的重组加盟，不久的将来，格力地产将与珠海免税一起共享职业开展的盈余果实，收入规划和盈余才能完结显着进步，一起构成以免税事务为主导的大消费工业。
在两边交融的适应性问题上，依据揭露材料，事实上现在格力地产与珠海免税已有很多事务上的深度协作，如珠海免税MALL线上渠道联动等，也是前期格力地产为两边未来开展施行的超前布局战略。计划落地后，格力地产具有可以敏捷切入免税商场的适应才能，两边也将依托对方资源渠道优势逐渐翻开更大的开展新空间。
商场决心激增，清晰清晰转型途径
记者查询发现，出资者对格力地产计划调整遍及持以支撑与达观的情绪。两边“联婚”的路途几经弯曲艰难地走过四年，商场仍期望可待到开花结果的一天。
确认性大幅进步是商场出资者决心强力提振的要害因素。格力地产在公告中清晰指出，新计划不触及上市公司发行股份或征集配套资金的行为，这将进一步下降了公司融资压力，重组计划施行的难度也随之大大下降，为出资者注入了一剂强心针。
业内人士剖析表明，与原有计划比较，格力地产新计划在可执行性和落地时刻上更具优势，当时商场环境下融资周期遍及较长，经过内部财物置换的方法完结事务转型，避免了杂乱的批阅程序和融资流程，使得整个重组进程愈加高效、方便，这将有助于格力地产赶快完结转型方针，抢占商场先机。与此一起，该方法有用避免了潜在的稀释股东权益的危险，本钱结构继续优化，充沛维护出资者权益。
关于长时刻重视格力地产的出资者来说，心态上无疑是巨大改变的。在当时商场环境下，出资者关于房地产企业的未来开展遍及持谨慎情绪，本次格力地产清晰宣告逐渐退出房地产范畴，转而专心于免税事务开展，大幅消除出资者的疑虑，必定程度上坚决了未来开展的决心。
关于格力地产而言，本次重组计划落地后逐渐清退房地产开发事务，一方面，有助于后续处理珠海房产存货的问题。经过优化财物结构、进步运营功率等方法，公司有望加快房产存货的去化进程，进一步减轻运营压力。值得注意的是，新计划还清晰了置入珠海免税股权的详细份额和估值差额的补足方法等要害细节问题，整个买卖进程愈加通明、标准。
另一方面，经过置出房地产开发事务对应的财物负债及上市公司相关对外债款，格力地产可以进一步优化其本钱结构、下降负债水平，对进步公司财务稳健性、增强抵挡危险才能具有重要意义。
综观近期华远地产、美的置业等房企相继宣告剥离房地产开发事务的决议计划，在事务挑选上去重取轻完结轻装上阵，未来或将有更多房地产企业顺势而为，清退重财物开发事务探究新的开展出路。华远地产发布拟剥离地产事务公告后二级商场随即给出三连板的活跃反响，也印证本钱商场关于房企去重变革战略的认可与未来商场空间的达观情绪。
当时，珠海国资委正会集力气深化国企变革举动、进步站位，格力地产此次严重财物重组计划的调整，不只是公司变革开展进程中的一次重要里程碑，更在珠海新一轮国企变革中起模范效果，为构建珠海市现代工业系统注入国资国企力气，引领城市经济敞开新一轮大开展大跨过。
退出房地产范畴、专心于免税事务的开展，格力地产展现出勇于自我改造、寻求久远开展的企业精神。在珠海国资委召唤下，格力地产未来有望充沛利用粤港澳大湾区立异的区域协作机制体系与商场气氛，继续发挥国资国企的共同优势，成为支撑城市能级跃升的重要力气，完结事务转型开展的新打破。
一周之内，珠海两家上市房企先后传来严重改变音讯。
7月8日—9日，格力地产（600185.SH）接连两个买卖日涨停。音讯面上，格力地产于7月7日发表将逐渐退出房地产开发事务，完结以免税事务为主的转型，为此，格力地产将置入珠海市免税企业集团有限公司（以下简称“珠海免税集团”）不低于51%股权，相关事项已得到珠海市国资委原则性赞同。
格力地产追求主业转型之际，世荣兆业（002016.SZ）的控股股东或将产生改变。
公告显现，珠海大横琴集团有限公司（以下简称“大横琴集团”）全资子公司——珠海大横琴安居投资有限公司（以下简称“大横琴安居”）现已过司法拍卖竞得并操控世荣兆业的51%股份，且触发了全面要约收买。现在，世荣兆业实践操控人为梁社增，其名下股份实践为儿子梁家荣一切。
在业界，格力地产、世荣兆业及白发股份（600325.SH）被兼并称为“珠海地产三剑客”。风云变幻，“珠海地产三剑客”现在也走向不同归途。
关于退出房地产开发事务的过程及组织，格力地产方面对《我国运营报》记者表明，买卖详细计划仍需进一步证明和交流洽谈，但公司现已培养了跨境电商渠道、商业运营等大消费工业相关事务，一起与珠海免税集团展开交融专项人才培养，为公司转型打造要害范畴人才“蓄水池”。世荣兆业方面则拒绝了采访，仅表明现在运营一切正常。大横琴集团方面对记者的采访需求未有回应。
大船掉头
历时逾四年，格力地产收买珠海免税集团一事迎来新开展。
日前，格力地产公告拟对原严重资产重组计划进行严重调整，傍边提及，依据公司逐渐退出房地产开发事务完结主业转型的全体战略考量，调整后的计划为：上市公司拟置出所持有的上海、重庆、三亚等地相关房地产开发事务对应的资产负债及上市公司相关对外债款，并置入珠海免税集团不低于51%股权，如存在估值差额部分将以现金方法补足。
值得注意的是，房地产开发事务现在仍是公司营收和赢利首要来历。格力地产方面对记者表明，到2023年年底，公司存货项目中，上海、重庆、三亚的货值别离约48亿元、29亿元、26亿元。
据此前公告，格力地产自2020年5月开端谋划严重资产重组，拟经过发行股份及支付现金的方法购买珠海免税集团100%股权，一起拟向不超越35名契合条件的特定投资者发行股票征集配套资金。但在上述调整后，格力地产仅追求珠海免税集团的控股权，一起逐渐退出房地产开发事务，而且不再触及发行股份。
格力地产在公告中表明：“鉴于原重组计划推进时刻较长，公司所在内外部环境产生较大改变，并依据公司逐渐退出房地产开发事务完结主业转型的全体战略考量，归纳考虑了珠海免税集团杰出的事务运营状况及未来开展前景。”
依据珠海免税集团2021年度、2022年度、2023年度模仿财务报表审计陈述，陈述期内，该公司营收别离为17.76亿元、16.38亿元、22.86亿元，净赢利别离为6.04亿元、3.17亿元、6.67亿元。反观格力地产，其自2022年以来堕入亏本，2022年、2023年的净赢利别离为-26.84亿元、-7.33亿元。本年上半年，公司估计仍为亏本。
揭露材料显现，2005年，格力地产首个房地产项目落地，公司2012年进军重庆、2014年抢滩上海。上市后，公司逐渐从房地产开发向口岸经济、海洋经济、现代服务相关事务延伸。
甩掉房地产开发的“包袱”，资本商场对格力地产的“富丽回身”充溢幻想。7月5—9日，格力地产股价继续上涨，接连三个买卖日内日收盘价格涨幅违背值累计到达20%，短期内存在较大动摇。到7月8日，依据中证指数发布的数据，房地工业市净率为0.61，格力地产市净率为1.72，高于职业水平。
国资注入
拟离别房地产的格力地产股价大涨，与其一起期的另一家珠海房企——世荣兆业亦在7月8日收成一个涨停。到7月8日收盘，世荣兆业报收6.39元/股，涨幅9.98%。
音讯面上，世荣兆业在7月4日—5日先后公告关于公司控股股东及其共同行动听股份被司法拍卖的开展，以及公司收到要约收买陈述书。
公告显现，世荣兆业控股股东梁社增及其共同行动听梁家荣算计59644万股股份在京东网络司法拍卖渠道上予以司法拍卖，占其所持世荣兆业股份总数的99.5%，占公司总股本份额为73.72%。其间，大横琴安居经过司法拍卖以最高应价竞得41264万股，占公司总股本51%，剩下的18380万股世荣兆业股票间断拍卖。
若上述司法拍卖终究悉数完结过户，世荣兆业控股股东及实践操控权将产生改变，大横琴安居将成为公司控股股东。公告显现，大横琴安居首要事务为保证性住所运营办理和归纳服务，其控股股东大横琴集团是2009年4月建立的珠海市属国有企业，也是横琴粤澳深度协作区实体化运营最大的国有渠道。
据大横琴集团方面发表，到7月8日，大横琴安居现已过司法拍卖获得世荣兆业51%股份，对应价格为5.05元/股，相关股权交割手续尚在进行中。此次司法拍卖后续将触及大横琴安居实行要约收买责任、法院履行法定程序、股权改变过户等环节。收买完结后，世荣兆业归入大横琴集团兼并报表规划。
2023年，世荣兆业营收15.48亿元，占大横琴集团营收规划的8.48%，其期末总资产和净资产别离为66.09亿元、48.55亿元，别离占大横琴集团的4.41%、11.72%。
公告显现，世荣兆业首要从事房地产开发与运营事务，是珠海第二家上市房企，其土地储备及开发项目首要会集在珠海市斗门区，现在剩下可开发建筑面积为141万平方米。近年来，世荣兆业的运营性现金流净额继续为负，其营收规划也从2021年开端降至25亿元以下，但得益于前期低成本拿地，其仍能保持盈余状况。世荣兆业在2023年年报中表明，公司正在逐渐触及商业归纳体的建造及运营。
大横琴集团在公告中表明，收买世荣兆业，将进一步丰厚公司事务结构，有利于促进公司长时刻稳健开展。值得注意的是，大横琴安居建议的要约收买并不以停止世荣兆业上市位置为意图，其后续将怎么消化世荣兆业的既有资源推进事务开展，值得调查。
楼市去库存
“珠海地产三剑客”的今时已不同往日，其所在的房地产职业也在近年继续深度调整。
在格力地产、世荣兆业的大本营——珠海，本年上半年楼市优化力度空前。5月，珠海出台房地产调控办法，在全市规划内撤销住所限购、限售，产品住所价格存案时刻距离调整为一个月，一起鼓舞支撑住所“以旧换新”、加大公积金方针支撑力度、加大金融支撑房地产力度等；3月，珠海发布《关于印发优化规划办理助力高质量开展若干办法的告诉》，在供需两头双向发力，助力开发减负，促活房企供给。
据合富研究院计算，1—6月，珠海产品房住所商场新增供给63.19万平方米，同比下降21%，网签面积91.14万平方米，同比下降36%。从月度走势来看，珠海上半年楼市成交呈现时刻短上升，但首要受以价换量影响，后续商场成交下降。因为改进性需求加快开释，全体房价保持稳定，均价为26428元/平方米。土地商场方面，上半年珠海供给商住土地38.93万平方米，同比下降67%，成交建面32.73万平方米，同比下降49%，均匀楼面地价同比下降4%至8584元/平方米。
到2024年6月末，珠海全市住所库存为386.21万平方米，同比增加8%，商场处于去库存阶段，依照曩昔12个月均匀去化速度测算，去化周期约为24.83个月，同比增加7.98个月。上半年，珠海楼市全体推新去化率降至7%，购房者张望心情稠密。据合富研究院计算，下半年，珠海或有37个住所纯新盘入市，估计供给92.08万平方米。
合富研究院表明，楼市新政的作用仍需时刻调查，珠海楼市全体仍处于低位调整期，“以价换量”仍是商场要害词，且估计商场还将面对较长的调整期，下半年成交难有打破。